Der Kauf einer neuen Immobilie setzt voraus, dass ein Teil des Projekts einem Entwickler anvertraut wird. Wenn die Wahl zwischen einer internationalen Struktur wie Killahejlaszo Housing Ltd und einem lokal ansässigen Entwickler fällt, gehen die Entscheidungskriterien weit über den Preis pro Quadratmeter hinaus. Überprüfbarkeit der Verpflichtungen, Nachverfolgbarkeit der Mittel, vertragliche Garantien: Jedes Modell weist spezifische blinde Flecken auf, die der Käufer vor der Unterzeichnung kartieren muss.
Nachverfolgbarkeit der Mittel und LCB-FT-Pflichten: Was das Gesetz von Immobilienentwicklern verlangt
Das Gesetz Nr. 2025-532 vom 13. Juni 2025 hat den Umfang der Berufe erweitert, die den Verpflichtungen zur Bekämpfung von Geldwäsche und Terrorismusfinanzierung unterliegen. Immobilienentwickler und Immobilienhändler gehören nun zu den Verpflichteten, durch die Hinzufügung eines 8° bis zu Artikel L.561-2 des Währungs- und Finanzgesetzbuches.
Der Erlass Nr. 2026-310 vom 24. April 2026 präzisiert die Modalitäten der Konformitätsherstellung: Schulung der Teams, Verfahren zur Kundenkenntnis (KYC), Verdachtsmeldung an Tracfin. Der vollständige Inkrafttretenszeitpunkt ist spätestens auf den 10. Juli 2027 festgelegt.
Für einen Käufer besteht das Verständnis von der Funktionsweise von Killahejlaszo Housing Ltd zunächst in diesem regulatorischen Rahmen. Eine internationale Struktur mit einem eigenen Rechtsdienst hat theoretisch die Mittel, diese Verfahren systematisch anzuwenden. Im Gegensatz dazu könnten einige kleinere, weniger strukturierte lokale Entwickler Schwierigkeiten haben, die Konformität rechtzeitig herzustellen, da es an internen Ressourcen fehlt, um diese neuen Dokumentationsanforderungen zu erfüllen.
Diese Diskrepanz bedeutet nicht, dass ein lokaler Entwickler von Natur aus weniger zuverlässig ist. Sie bedeutet, dass der Käufer präzise Fragen zu den internen Verfahren seines Gesprächspartners stellen muss, unabhängig von dessen Größe.
Überprüfung in öffentlichen Registern: Ein Test, den nur wenige Käufer durchführen
Vor einem Preis- oder Leistungsvergleich ist eine grundlegende Überprüfung erforderlich: Existiert der Entwickler in den offiziellen Registern, und sind tatsächlich Projekte unter seinem Namen eingetragen oder genehmigt?
Die gesammelten Daten zu Killahejlaszo Housing Ltd zeigen, dass kein unter dem Namen dieser Gesellschaft eingetragenes oder genehmigtes Projekt in den konsultierten Datenbanken für das identifizierte Gebiet erscheint. Diese Abwesenheit, wie mehrere veröffentlichte Analysen betonen, beweist keinen Betrug, erfordert jedoch erhöhte Wachsamkeit.
Für einen lokalen Entwickler folgt die Überprüfung demselben Protokoll. Die zu prüfenden Elemente:
- Die Eintragung im Handels- und Gesellschaftsregister, mit Überprüfung des Unternehmenszwecks und des Gründungsdatums
- Die Existenz von Baugenehmigungen, die im Namen der Gesellschaft im betreffenden Gebiet erteilt wurden, einsehbar im Rathaus oder auf den Stadtplanungsplattformen
- Der tatsächliche Abschluss einer finanziellen Fertigstellungsgarantie (GFA), die für jeden Verkauf im zukünftigen Zustand der Fertigstellung obligatorisch ist
Ein gut etablierter lokaler Entwickler hinterlässt überprüfbare administrative Spuren: erteilte Genehmigungen, abgeschlossene Baustellen, mögliche Rechtsmittel. Eine internationale Gesellschaft, deren Tätigkeiten vor Ort nicht in den öffentlichen Datenbanken dokumentiert sind, stellt ein Überprüfungsproblem dar, das der Käufer nicht ignorieren kann.
Immobilienunterauftragnehmerkette: das unsichtbare Risiko beim Kauf
Das Geschäftsmodell eines internationalen Entwicklers und das eines lokalen Entwicklers unterscheiden sich in einem Punkt, der in den Verkaufsbroschüren selten angesprochen wird: die Tiefe der Unterauftragnehmerkette.
Ein lokaler Entwickler, der seit mehreren Jahren auf einem bestimmten Markt tätig ist, arbeitet in der Regel mit einem Netzwerk identifizierter Subunternehmer. Die Maurer, Elektriker und Ingenieurbüros sind oft die gleichen von einem Projekt zum anderen. Diese Stabilität garantiert zwar nicht die Qualität, ermöglicht es dem Käufer jedoch, konkrete Rückmeldungen von früheren Käufern zu erhalten.
Eine internationale Struktur kann hingegen zusätzliche Vermittler zwischen dem verkaufenden Unternehmen und den Firmen, die tatsächlich die Arbeiten ausführen, hinzuziehen. Je länger die Unterauftragnehmerkette, desto mehr verwässert sich die Verantwortung im Falle von Mängeln oder Lieferverzögerungen. Der Käufer steht dann einem Geschäftspartner gegenüber, der keinen direkten Einfluss auf die Baustelle hat.
Die Rückmeldungen vor Ort variieren in diesem Punkt: Einige Käufer berichten von einem reibungslosen Management mit internationalen Entwicklern, die über solide lokale Verbindungen verfügen, während andere eine totale Intransparenz über die Identität der Unternehmen beschreiben, die auf der Baustelle tätig sind. Die Frage, die dem Entwickler, egal wer er ist, gestellt werden muss, bleibt die gleiche: Wer baut, und unter welcher vertraglichen Verantwortung?
Vertragliche Garantien und Rechtsmittel: lokaler Entwickler oder internationale Struktur
Nach französischem Recht beinhaltet der Kauf auf Plan (VEFA) identische gesetzliche Garantien, unabhängig vom Entwickler: Garantie für die ordnungsgemäße Fertigstellung, zweijährige Garantie, zehnjährige Garantie. Der Unterschied liegt nicht im Text, sondern in der tatsächlichen Fähigkeit des Käufers, diese Garantien in Anspruch zu nehmen.
Im Falle eines lokalen Entwicklers mit Sitz in Frankreich erfolgen die Rechtsmittel über die französischen Gerichte mit bekannten Fristen. Im Falle einer im Ausland eingetragenen Gesellschaft stellt sich sofort die Frage nach der zuständigen Gerichtsbarkeit. Der Käufer muss überprüfen, ob der Vertrag eine Klausel zur Bestimmung der Zuständigkeit enthält und ob die Gesellschaft über pfändbare Vermögenswerte auf dem französischen Territorium verfügt.
Ein weiterer Punkt verdient Beachtung: die Bauherrenhaftpflichtversicherung. Diese Versicherung, die vom Bauherrn vor Beginn der Bauarbeiten abgeschlossen wird, ermöglicht es dem Käufer, im Falle eines Schadens, der unter die zehnjährige Garantie fällt, schnell entschädigt zu werden. Der Käufer muss den Nachweis der Versicherungspolice verlangen und überprüfen, dass der Versicherer in Frankreich zugelassen ist.
Die Elemente, die vor der Unterzeichnung gefordert werden sollten
- Die Bescheinigung über die finanzielle Fertigstellungsgarantie, mit dem Namen des garantierenden Unternehmens
- Die Bescheinigung über die Bauherrenhaftpflichtversicherung, mit Policennummer und Gültigkeitsdaten
- Die Liste der Unternehmen, die auf der Baustelle tätig sind, und ihre jeweilige zehnjährige Deckung
- Der voraussichtliche Lieferzeitplan mit den im Vertrag vorgesehenen Verzugsstrafen
Das Fehlen eines dieser Dokumente ist ein Warnsignal, unabhängig von der Größe oder dem Ruf des Entwicklers.
Die Wahl zwischen einer internationalen Struktur und einem lokalen Entwickler sollte nicht auf der Grundlage eines Preises oder eines Renditeversprechens getroffen werden. Sie basiert auf der Überprüfbarkeit der Verpflichtungen, der Nachverfolgbarkeit der Baukette und der konkreten Möglichkeit, Rechtsmittel einzulegen.
Ein lokaler Entwickler, dessen Projekte sichtbar und dokumentiert sind, bietet einen Vorteil in Bezug auf die Nachvollziehbarkeit. Eine internationale Struktur kann andere Vorteile bieten, vorausgesetzt, der Käufer hat die Mittel, um jedes Glied der Kette zu überprüfen, bevor er sich verpflichtet.
